Vendere casa prima dei 5 anni

Quando decidiamo di acquistare un’abitazione, la legge italiana prevede una serie di agevolazioni fiscali valide a condizione che si tratti di una prima casa. Qualora il venditore sia un privato la normativa contempla una riduzione dell’imposta di registro, ovvero dell’imposta di registro dal 9% al 2% da calcolarsi sul valore catastale. Oltre a questo, saremo tenuti a versare altri due oboli, l’imposta ipotecaria e quella catastale, entrambe di 50 euro. Se al contrario ci volessimo orientare sull’acquisto di un immobile nuovo, da un costruttore, saremo chiamati a versare l’imposta sul valore aggiunto per un ammontare pari al 4% del valore anzichè il 10%. In aggiunta, anche in questo caso dovremo pagare l’imposta di registro, quella ipotecaria e quella catastale, pari ognuna forfettariamente a 200 euro.

La concessione dell’agevolazione della prima casa, tuttavia, è vincolata all’impegno da parte dell’acquirente a rimanerne proprietario almeno per i cinque anni successivi e in caso di vendita prima dei cinque anni vi è l’obbligo di riacquistarne una entro 365 giorni dalla vendita.

Ma cosa accade nel caso in cui non rispettassimo queste disposizioni? Sicuramente non si tratta di una buona scelta, perché lo Stato ci chiamerebbe a versare la differenza tra la tassazione prevista dal regime fiscale ordinario e quella agevolata. In sostanza, perderemmo completamente ogni vantaggio derivante dal cosiddetto “bonus prima casa”. Fino ad alcuni anni fa, per la precisione alla data del 27 dicembre 2012, la legge prevedeva anche un’ingente sanzione pecuniaria pari al 30% della differenza di cui sopra. Questo significa che, a fronte di un iniziale risparmio di, supponiamo, 5.000 euro, vendendo prima dei 5 anni l’abitazione non saremmo stati chiamati solamente a versare questa differenza, ma saremmo stati costretti a pagare anche una sanzione di 1.5000 euro, corrispondenti appunto al 30% di quanto avevamo inizialmente risparmiato.

Dalla fine del 2012, pur restando uno scenario decisamente penalizzante, la situazione è leggermente mutata dal momento che è stato introdotto dall’Agenzia delle Entrate il concetto di ravvedimento operoso. In pratica, chi dovesse vendere l’immobile senza tuttavia acquistarne un altro, sarà obbligato a versare la differenza tra i due regimi, ordinario e agevolato, senza però essere soggetto anche alla sanzione del 30%.

Vi sono inoltre due casi particolari in cui le agevolazioni vengono mantenute anche nel caso di vendita prima del fatidico quinquennio. Il primo riguarda quel proprietario che, anziché acquistare una nuova prima casa in sostituzione della precedente, riceva sotto forma di donazione un immobile e lo usi come abitazione principale. Alternativamente, possiamo mantenere le agevolazioni se entro 12 mesi dalla vendita della prima casa acquistiamo un terreno su cui edificare una nuova prima casa che dovrà essere ufficialmente dichiarata nostra dimora.

In tutti gli altri casi, l’unico modo per conservare le agevolazioni resta quello di non alienare il bene immobile prima di cinque anni dal rogito. Nè essere titolari, nemmeno insieme a soggetti terzi, di altri immobili già sottoposti a regime agevolato su tutto il territorio nazionale, sia che si tratti di un usufrutto che di una nuda proprietà e relativo uso. Estendendo tale restrizione anche all’eventuale coniuge che abbia acquistato un immobile usufruendo a sua volta del bonus prima casa.

A riguardo, vi è un’ulteriore novità relativamente recente, in quanto introdotta dal comma 4-bis alla Nota II della Legge di Stabilità del 2016. Nel testo viene chiarito un aspetto importante legato alla vendita della prima casa e al successivo acquisto di un immobile effettuato con l’intento di mantenere l’incentivo: è possibile procedere all’acquisto di una nuova casa senza perdere le agevolazioni a condizione che si proceda alla vendita dell’immobile (quindi dell’“ex prima casa”) entro dodici mesi dal nuovo acquisto.

Ciò significa che per un anno possiamo trovarci proprietari di due distinte abitazioni senza per questo perdere i vantaggi fiscali relativi. E ciò vale anche nel caso che il secondo immobile non sia acquistato ma frutto di una donazione. In conclusione, fatte salve motivazioni strettamente personali che esulano dalle valutazioni espresse fino a questo momento, vendere una casa per la quale abbiamo usufruito delle agevolazioni contemplate dalla legge è senza dubbio penalizzante in quanto non solo dovremo restituire ciò che avevamo inizialmente risparmiato, ma perderemo un’agevolazione fiscale che incide in maniera significativa sul costo totale che dobbiamo sostenere, trattandosi di una percentuale consistente del valore catastale o del valore aggiunto dell’immobile